Значение на етажа за размера на данъка върху недвижимите имоти

Всяко физическо и юридическо лице,  придобило недвижим имот има задължение да подаде данъчна Декларация по чл.14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Декларацията се подава в общината по местонахождение на  имота,  дирекция „Местни данъци и такси” (МДТ). Срокът за деклариране е 2 месеца, считано от придобиване на имота. Наследниците имат задължение за деклариране в 6 месечен срок от откриване на наследството (смъртта на наследодателя им). Неизпълнението на задължението за деклариране на новопридобит имот се санкционира с налагане на глоба и начисляване на лихви.

   В определени случаи собствениците са длъжни да подадат нова, коригираща данъчна декларация. Предекларирането на имот е задължително при настъпване на промяна в някое от вече декларираните обстоятелства. Такава промяна ще е налице в следните случаи:

-        при учредяване на ограничено вещно право върху имота с нотариален акт: например право на ползване;

-        промяна в предназначението на имота; например - от жилище в кабинет;

-        след извършване на луксозен ремонт, като подмяна на дограма, монтаж на локално отопление, топлоизолация на имота и други.

Данните от декларациите по чл.14 от ЗМДТ служат като база при изчисляване на данъчните оценки на имотите и определяне на дължимите данък „сгради” и такса „смет”. Изчисленията се извършват от служителите в дирекция „МДТ” към съответната община по местонахождение на имота. Тези служители издават и удостоверения за данъчни оценки на имотите при поискване от собственика.

    В последно време обаче, общинските служители масово отказват да издават данъчни оценки за някои имоти, а изискват от собствениците им да подадат нова коригираща декларация по чл.14 ЗМДТ, както и да доплатят данъци със стара дата. Такива са случаите с апартаменти, декларирани преди 2001 г. Причината е  влизането в сила на Закона за устройство на територията (ЗУТ) на 31.03.2001 г., с който се въвеждат промени в етажността на сградите. Ако до 31.03.2001 г. гаражът се счита за находящ се на партерен етаж, по ЗУТ вече се води на първи етаж. Апартаментите на 1-ви жилищен етаж, по ЗУТ се намират на 2-ри етаж. Жилищата на 2-ри етаж са на 3-ти етаж и т.н. Тази промяна в етажността е отразена и в кадастралните карти и регистри, въведени със Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР). Получава се парадокс! Живущите на 1-ви етаж над гаражи според нотариален акт, лична карта и адресна регистрация, живеят на 2-ри етаж според кадастралните карти по ЗКИР.

   Въпросът, който възниква е: Следва ли собствениците, които надлежно са декларирали имотите си до 2001 г. да ги предекларират, поради промяната в етажността по ЗУТ? Възниква още един резонен въпрос: Следва ли да се подава нова данъчна декларация по чл.14 ЗМДТ за промяна в обстоятелството „височина/етаж на жилището”, което се е променило по силата на законова промяна, въведена със ЗУТ?

   От отговора на поставените въпроси зависи как ще се реши нововъзникналия проблем с данъчното облагане. Проблемът се състои в това, че промяната в етажността в повечето случаи води до промяна на данъчните оценки на жилищата. По Закона за местните данъци и такси, данъчната оценка се изчислява по формула и се коригира (завишава, понижава) с няколко коефициента, един от които е коефициентът за корекция за разположение във височината на обектите (Кк1). Този коефициент Кк1 е различен за първи и за следващите по-високи етажи. Съгласно чл.8 от Приложение 1 ЗМДТ, оценките на жилища, находящи се на първи етаж (бивш партерен) се занижават с Кк1 - 0.05 . Занижават се с - 0.03  и данъчните оценки на жилища на 6-ти и следващи етажи в сгради с 6 и повече етажи без асансьор. Завишение с коефициент Кк1 + 0.03 се предвижда единствено и само за жилища, разположени на 2-ри до 5-ти етаж. Следователно в едни случаи данъчната оценка ще се завиши (за жилища на 1-ви етаж над гаражи до 5-ти етаж) и ще се наложи собствениците да доплащат данък сгради, но в други случаи ще се окаже, че са надвзети данъци!

При искане за издаване на удостоверения за данъчни оценки, които да послужат пред нотариус за сключване на сделки, служителите в Дирекция „Местни данъци и такси” масово отказват да издават данъчни оценки за такива имоти, придобити преди 2001 г. и добросъвестно декларирани по съответния ред, за които имоти редовно са плащани данъци и такси. За издаването на данъчна оценка изискват да се подава коригираща декларация за промяна в обстоятелството „местоположение във височина” с цел прилагане на коригиращия коефициент (Кк 1 по чл.8 от Приложение №1 от ЗМДТ). Едва след заплащане на начисления данък за минало време, на основание подадената коригираща декларация, се издава исканата данъчна оценка.

Считаме, че липсва изрична правна норма, която да задължава  собствениците на жилища да подават коригираща декларация по чл.14 ЗМДТ за промяна в обстоятелства, настъпили поради различната уредба за етажността в ЗУТ, а именно поради промяна в обстоятелството „разположение във височина” на имота, имащо значение за определяне на данъчната оценка и размера на данъка съгласно чл. 8 от Приложение №1 от ЗМДТ.

Според предходната уредба, действала преди влизане в сила на ЗУТ, а именно ЗТСУ, ППЗТСУ и Наредба №5 за правила и норми по ТСУ (отм.05.06.2001 г.) гаражите се считат за разположени на партерен етаж, а жилищата над партерния етаж – разположени на 1-ви, 2-ри и т.н. етаж.

Съгласно ЗУТ обаче (§5, т.50, във вр. с т.47, 48 и т.49  от  ДР ЗУТ) за "първи надземен етаж" се счита етажът, таванът, на който е разположен на повече от 1,50 м над котата на средното ниво на прилежащия терен (на прилежащия тротоар към улицата)”, т.е. партерният етаж по ЗТСУ и ППЗНА към него, отменени от ЗУТ.

Следователно, след влизане в сила на ЗУТ през март 2001 г., гаражите в жилищна сграда вече са разположени на първи надземен етаж; жилищата, които съгласно нотариален акт са разположени на 1-ви етаж, съгласно ЗУТ са вече на 2-ри етаж; тези на 3-ти етаж са на 4-ти и т.н.

Последиците от тази законодателна промяна беше описана. Акцентираме на факта, че за обикновения данъкоплатец тази разлика е незабележима, не е изрично описана и посочена, а е последица от прилагане на ЗУТ от техническите служби на общините и на ЗКИР от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).

В резултат на гореизложеното, считаме че се налагат санкции на добросъвестните данъкоплатци като се задължават да плащат по-голям размер на данъка за минало време поради обстоятелство, което е обективно и не зависи от тяхното поведение.

Ето защо поискахме от Изпълнителния директор на НАП да издаде становище по следните въпроси:

  

1)Данъчно задължените лица - собственици на жилищни имоти в многоетажни сгради, които надлежно са декларирали имотите си в срока по §2 ПЗР от ЗМДТ (до 31.05.1998 г.) имат ли последващо задължение да подадат коригираща декларация по чл. 14 от ЗМДТ за промяна в етажността на имота, настъпила по силата на §5, т.50, във вр. с т.47, 48, 49  от  ДР  на ЗУТ (в сила от 31.03.2001 г.), а именно поради промяна в обстоятелството „разположение във височина” на имота, имащо значение за определяне на данъчната оценка и размера на данъка съгласно чл. 8 от Приложение №1 от ЗМДТ?

В случай че отговорът на този въпрос е положителен – какво е основанието за това задължение за последващо деклариране, какви са последиците от неизпълнението му и механизма за довеждане до знанието на всички заинтересовани лица.

2) Подлежат ли в тази връзка на връщане/приспадане надвзети данъци, определени на базата на по-високи данъчни оценки от актуалните по действащото законодателство.

3) Въз основа на каква правна норма служителите от общинските администрации събират по-високи данъци за минал период и от коя точно дата трябва да се считат дължими по-високите данъци – влизането в сила на ЗУТ или определянето от техническите служби на различна етажност от досегашната или от друг момент.

Отговорите на поставените въпроси ще публикуваме след получаването им.

25.11.2012 г.                                     Адвокат: Антоанета Ненова